Encontrar um apartamento que cabe no orçamento é uma etapa fundamental da compra. No entanto, é importante lembrar que o valor anunciado não representa todo o investimento necessário até a mudança.
Ao longo do processo, podem surgir despesas com documentação, financiamento e entrega das chaves. Entre os principais gastos estão o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), registro, avaliação do imóvel, seguros, condomínio e custos de mudança.
Como esses valores variam conforme a cidade, imóvel e forma de pagamento, não existe uma estimativa única para todas as compras. Por isso, para realizar um planejamento preciso e evitar surpresas durante a aquisição, é necessário conhecer os custos com antecedência.
Acompanhe a leitura e entenda sobre os gastos previstos na compra de imóveis!
O que pagar além do valor do imóvel?
Imagine que você encontrou um apartamento dentro do valor que pretendia investir, mas não considerou os gastos extras e o orçamento chegou ao limite. E agora, o que fazer? Fazer dívidas não é uma opção.
Pensando nisso, é importante considerar que encontrar um imóvel dentro do orçamento é apenas uma parte do planejamento financeiro da compra. Antes de definir quanto será destinado à entrada, também é importante considerar os valores que podem surgir nas etapas seguintes.
Algumas despesas estão ligadas à documentação e à transferência da propriedade. Outras aparecem durante o financiamento, como avaliação do imóvel e seguros. Além disso, depois da compra, surgem os gastos com condomínio, mudança e preparação do novo apartamento.
Nem todos esses custos aparecem em todas as operações, e alguns podem variar bastante conforme o imóvel e a forma de pagamento. Por isso, o ideal é mapear cada etapa com antecedência e manter uma reserva para os valores que não fazem parte do preço anunciado. O ponto principal é colocar essas despesas no planejamento desde o início.
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O que é ITBI e quanto ele pode custar?
O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), é uma das despesas que podem aparecer na compra de uma casa ou apartamento. Ele está relacionado à transferência da propriedade e, em geral, precisa ser pago antes do registro do imóvel.
Uma vez que se trata de um imposto municipal, as regras mudam de uma cidade para outra. Sendo assim, a alíquota, base de cálculo, prazos de pagamento e possíveis benefícios dependem da legislação local.
Por isso, não existe um percentual único de ITBI válido para todo o Brasil. O valor também pode variar conforme o tipo de operação e as condições previstas por cada município.
Antes de concluir a compra, consulte a prefeitura da cidade onde está o imóvel ou solicite uma estimativa durante o atendimento. Assim, esse custo já entra no planejamento desde o início do processo de compra.
Qual é a diferença entre escritura e registro do imóvel?
A escritura e o registro fazem parte da documentação imobiliária, mas cumprem funções diferentes durante a compra.
A escritura pública formaliza a negociação quando esse documento é exigido. Já o registro é feito no Cartório de Registro de Imóveis e oficializa a transferência da propriedade para o comprador.
No caso dos financiamentos imobiliários, o próprio contrato pode cumprir a função do instrumento de compra e venda, conforme a modalidade contratada. Por isso, nem todas as aquisições terão exatamente os mesmos custos com documentação.
Além disso, os valores cobrados pelos cartórios variam conforme o estado, o valor do imóvel e o tipo de ato realizado. Antes de fechar a compra, solicite uma estimativa dessas despesas e confirme quais documentos serão necessários.
O financiamento também pode ter custos próprios
No financiamento imobiliário, a entrada e o valor das parcelas costumam receber mais atenção. No entanto, a operação pode incluir outros custos que precisam entrar no planejamento desde o início.
Um deles é a avaliação do imóvel. Isto é, a instituição financeira analisa o bem para confirmar seu valor de mercado e verificar se ele pode ser aceito como garantia. Essa etapa também ajuda o banco a definir quanto poderá financiar em relação ao valor do imóvel.
Dependendo da instituição e da modalidade contratada, pode existir uma cobrança pela avaliação. Além disso, outras tarifas podem aparecer durante a contratação ou ao longo do financiamento. Por isso, vale solicitar uma relação completa dos custos antes da assinatura.
Outro ponto importante são os seguros vinculados ao financiamento. Em operações habitacionais, podem existir coberturas relacionadas à morte, invalidez permanente e danos físicos ao imóvel. Esses valores entram na composição da prestação e podem variar conforme o perfil dos compradores, o saldo devedor e as regras do contrato.
Além disso, a parcela mensal não é formada apenas pelos juros. Ela pode incluir amortização, seguros e outros encargos previstos na operação. Portanto, olhar somente para a taxa de juros pode gerar uma comparação incompleta entre propostas.
É nesse momento que o Custo Efetivo Total (CET) se torna importante. De modo geral, o CET reúne os principais custos envolvidos no crédito e ajuda o comprador a entender quanto aquela operação realmente representa no conjunto.
Duas propostas podem apresentar taxas de juros parecidas, mas ter custos totais diferentes. Por isso, comparar o CET ajuda a identificar qual opção faz mais sentido para o orçamento.
Também vale observar o prazo do financiamento. Uma parcela menor pode parecer mais confortável no início, mas um contrato mais longo pode aumentar o valor total pago ao longo dos anos.
Antes de escolher uma proposta, analise a entrada necessária, o valor da parcela, o CET, os seguros, as tarifas e o prazo de pagamento. Assim, a decisão deixa de considerar apenas a prestação inicial e passa a avaliar o custo completo do financiamento.
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Os seguros fazem parte da prestação do financiamento
A prestação de um financiamento imobiliário não é formada apenas por amortização e juros. Dependendo da operação, alguns seguros também entram no valor mensal.
Nos financiamentos habitacionais da Caixa, por exemplo, podem fazer parte da prestação o seguro de Morte e Invalidez Permanente, conhecido como MIP, e o seguro de Danos Físicos ao Imóvel, chamado DFI.
O MIP oferece cobertura para situações previstas no contrato envolvendo morte ou invalidez permanente dos participantes do financiamento. Já o DFI está relacionado a determinados danos físicos que podem atingir o imóvel dado como garantia.
Esses seguros fazem parte da estrutura de proteção da operação e podem impactar o valor final da prestação. Além disso, o custo pode variar ao longo do contrato conforme fatores como saldo devedor, idade dos participantes e condições do financiamento.
Por isso, ao analisar uma simulação, observe o valor total da parcela e confira quais itens estão incluídos. Essa leitura ajuda a entender melhor quanto será pago todos os meses.
Também vale comparar propostas considerando seguros, prazo, encargos e demais condições do contrato. Assim, a escolha não fica baseada apenas na taxa de juros anunciada.
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Quanto é preciso dar de entrada em um imóvel?
Na modalidade de compra financiada, uma parte do valor do imóvel costuma ser paga com recursos próprios do comprador. Essa quantia é conhecida como entrada e influencia diretamente o valor que precisará ser financiado.
O percentual exigido varia conforme a instituição financeira, a modalidade de crédito, o valor de avaliação do imóvel e o perfil do comprador. Além disso, as condições podem mudar de acordo com o tipo de imóvel e a linha de financiamento escolhida.
O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) pode ajudar a compor a entrada em determinadas operações. Para isso, o comprador e o imóvel precisam atender às regras previstas para utilização do saldo.
Nesse sentido, o planejamento não deve considerar apenas quanto será necessário para a entrada. Também é importante reservar recursos para ITBI, registro, possíveis tarifas do financiamento e outras despesas da compra.
É importante destacar que usar toda a reserva financeira na entrada pode deixar pouco espaço para esses custos. Portanto, vale calcular separadamente o valor destinado à entrada e o montante reservado para documentação e demais etapas.
Uma boa simulação deve mostrar quanto será pago com recursos próprios, quanto poderá ser financiado e qual será o valor estimado das parcelas. Assim, fica mais fácil entender o impacto da compra antes da assinatura do contrato e da entrega das chaves.
Custos envolvidos na compra de imóveis na planta
Comprar um imóvel na planta exige atenção ao fluxo de pagamentos antes da entrega das chaves. Isso porque, nesse tipo de compra, os valores podem ser distribuídos em diferentes etapas.
Dependendo da proposta comercial, o comprador pode pagar entrada, parcelas mensais e valores intermediários durante a obra. Além disso, algumas condições preveem pagamentos maiores em momentos específicos do cronograma.
Outro ponto importante é a atualização dos valores ao longo da construção. Em determinadas operações, as parcelas podem sofrer correções previstas em contrato durante esse período.
Por isso, o planejamento precisa considerar quanto será pago mês a mês até a entrega. Essa visão ajuda a entender se o fluxo cabe no orçamento sem comprometer outras despesas da família.
Também vale separar o que será pago diretamente à incorporadora do valor que ficará para o financiamento. Assim, fica mais fácil visualizar quanto dinheiro será necessário antes, durante e depois da obra.
Ao comparar imóveis na planta, não analise apenas o preço total. Observe também como esse valor será distribuído ao longo do tempo e qual será o impacto de cada etapa no orçamento.
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Como o IPTU entra nos custos do imóvel?
O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é um imposto municipal cobrado sobre a propriedade imobiliária e passa a fazer parte do planejamento depois da compra.
O valor varia conforme as regras de cada município e as características do imóvel. Como exemplo é possível mencionar a localização, valor venal, área e critérios definidos pela prefeitura que influenciam diretamente na cobrança.
Além disso, algumas cidades oferecem descontos para pagamento em cota única, parcelamento ou hipóteses específicas de isenção. Por isso, não é indicado estimar o IPTU apenas com base no preço de compra do apartamento.
Depois de escolher o imóvel, consulte as regras da prefeitura e verifique como a cobrança funciona naquela cidade. Na prática, prestação, condomínio e IPTU formam uma parte importante do custo mensal ou anual de manter o imóvel e considerar esses valores desde o início deixa o orçamento mais próximo da realidade.
Imóvel novo pode exigir menos gastos antes da mudança
Ao comparar um imóvel novo com uma unidade usada, vale considerar também o custo necessário para deixá-los prontos para morar.
Os apartamentos usados podem exigir pintura, revisão elétrica, ajustes hidráulicos, troca de revestimentos ou reformas em ambientes como cozinha e banheiro. Além disso, algumas intervenções aparecem apenas depois de uma vistoria mais detalhada.
Em um imóvel novo, parte dessas despesas tende a ser menor no início, principalmente quando o empreendimento já entrega acabamentos e infraestrutura compatíveis com a rotina do comprador.
Alguns projetos incluem pisos, preparação para ar-condicionado, medição individualizada e outros itens que reduzem a necessidade de obras logo após a entrega das chaves.
Deste modo, comparar apenas o preço anunciado pode distorcer a análise. Um imóvel mais barato pode exigir uma reforma maior, enquanto outro pode estar mais próximo da condição ideal para mudança.
O melhor caminho é considerar o custo total até o imóvel ficar pronto para uso. Assim, a comparação entre novo e usado se torna mais realista.
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Quanto reservar além do valor do imóvel?
É comum encontrar recomendações genéricas na internet dizendo para separar determinado percentual do preço do imóvel. No entanto, esse tipo de estimativa pode servir apenas como referência inicial, mas não deve substituir um cálculo individual.
O ITBI muda de município para município. Os emolumentos de registro variam conforme o estado e o valor da operação. As tarifas de financiamento dependem do banco e da modalidade. A mudança depende da distância e da quantidade de itens. O custo para preparar o apartamento varia ainda mais.
Por isso, a maneira mais segura de planejar é levantar cada despesa esperada. Comece pelo valor da entrada. Depois estime ITBI, documentação, custos relacionados ao financiamento e despesas necessárias para a mudança.
Assim, a reserva deixa de ser baseada em um percentual genérico e passa a refletir a sua compra.
Como o Minha Casa Minha Vida pode facilitar a compra de imóveis?
Quem se enquadra nas regras do Minha Casa Minha Vida pode encontrar condições de financiamento mais acessíveis, conforme a faixa de renda e os critérios vigentes do programa.
Entre os benefícios possíveis estão subsídios, menores taxas de financiamento e uso do FGTS. Esses recursos podem reduzir o valor que precisa sair diretamente da reserva familiar e facilitar o pagamento da entrada.
Além disso, a composição de renda pode ampliar a capacidade de financiamento em determinadas operações. Isso permite que mais de uma pessoa participe da proposta, conforme as regras da instituição financeira.
Mas vale destacar que, ainda assim, o programa não elimina todos os custos da compra. Despesas com ITBI, registro e outros encargos podem continuar fazendo parte da aquisição.
Antes de fechar negócio, faça uma simulação completa. Assim, é possível entender todos os detalhes sobre entrada, financiamento, possíveis subsídios e demais valores necessários até a conclusão da compra.
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Planejar os custos deixa a compra mais tranquila
Conhecer os custos além do valor do imóvel não deve ser motivo para desistir da compra. Pelo contrário, ter essas informações antes de fechar negócio permite tomar uma decisão mais segura.
Quando entrada, documentação, financiamento e despesas posteriores são consideradas desde o início, fica mais fácil entender qual imóvel realmente cabe no orçamento.
Esse planejamento também evita utilizar toda a reserva em uma única etapa e ajuda a manter recursos disponíveis para mudança e organização da nova casa.
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